Banken bereiten Negativzinsen für Immobilienkredite vor

August 28, 2019

20. August 2019
Von Christian Kirchner

 

Einige deutsche Banken rüsten sich laut Recherchen von Finanz-Szene.de für ein hierzulande bislang undenkbares Szenario – Negativzinsen auf Immobilienkredite. Halte das Tempo des Zinsverfalls an, seien entsprechende Angebote eher eine Frage von Wochen als von Monaten, sagten uns gleich mehrere Marktteilnehmer – und betonten, dass es, anders als bei den ersten negativ verzinsten Konsumenten-Finanzierungen, keineswegs um einen Marketing-Gimmick gehe: „Wir reden hier nicht von Lockvogel-Angeboten“, so ein Banker.

Auslöser dieser Entwicklung ist der massive Zinsverfall der vergangenen Wochen. Konkret liegen die Jahreszinsen für Immobilienkredite mit fünfjähriger Zinsbindungfrist und moderater Beleihung bei nur noch 0,13% – Tendenz rasch sinkend. Selbst für zehnjährige Zinsbindungsfristen beträgt der effektive Jahreszins bei konservativen Finanzierungen nur noch 0,20%. In beiden Fällen bedeutet dies eine Halbierung der Zinssätze seit Anfang Juli.

Die Zinsen für Baugeld folgen mit einer gewissen Verzögerung den Renditen von Bundesanleihen sowie Pfandbriefen. Aus letzteren lässt sich näherungsweise errechnen, zu welchen Konditionen Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren können. Tatsächlich kam es bei Euro-Pfandbriefen in den zurückliegenden Monaten zu einem regelrechten Kollaps der Renditen: Noch zu Jahresbeginn lag die durchschnittliche Rendite bei fünf bis sieben Jahren Laufzeit bei 0,4%. Doch schon Ende Mai sackte sie unter die Nulllinie, inzwischen liegt die Rendite nach einem Rutsch von über einem Viertelprozentpunkt seit Montsbeginn (!) bei minus 0,52%.

Das heißt übrigens auch: Negativzinsen für Baugeld müssen für Banken kein Draufzahlgeschäft sein – solange sich die Institute weiterhin so extrem günstig refinanzieren können, wie es momentan der Fall ist.

 
 
Rendite deutscher Euro-Pfandbriefe mit 5-7 Jahren Laufzeit
 

 

 

Quelle: Pfandbrief.market / VDP 

Hier ein paar Beispiele, was Finanz-Szene.de in den Gesprächen mit Bankern uns sonstigen Marktteilnehmern konkret zu hören bekamen:

  • „Natürlich wollen wir möglichst die ‚Null‘ halten. Aber sollte es die Wettbewerbssituation erfordern, werden wir handeln und mit negativen effektiven Jahreszinsen arbeiten“, sagte ein Vertreter einer großen deutschen Bank. Kurzlaufende Zinsbindungen mit konservativen Beleihungen seien zudem „kein Massenmarkt, da geht man das eher mit“.

  • Bei einem anderen Institut, mit dem wir sprachen, hieß es:. „Wir sehen ein paar Herausforderungen, etwa bei der Erstellung von Tilgungsplänen. Technisch allerdings ist es grundsätzlich möglich, auch negative effektive Jahreszinsen in der Baufinanzierung darzustellen.“

  • Ein weiterer Marktteilnehmer gab zu Protokoll, man sei „auf jeden Fall vorbereitet“ angesichts des Tempos der Zinsrückgänge.

  • Stefan Kennerknecht, CEO der B2B-Hypotheken-Plattform Europace (die zum Berliner Milliarden-Fintech Hypoport gehört) erklärte: „Bereits heute können wir mit negativen Einständen umgehen. Der Weg zu einem negativen Gesamteffektivzins ist auf unserer Plattform nicht sehr weit.“ Zur Einordnungen: Bei Europace werden die Immo-Finanzierungen von rund 400 Banken und sonstigen Finanzdienstleistern gehandelt.

Interessant: Während hierzulande seit Jahren über negative Einlagenzinsen für Normalsparer spekuliert wird (zuletzt auch bei Finanz-Szene.de), scheint es sich bei Minuszinsen für Baukredite inzwischen um das plausiblere Szenario zu handeln. Denn: Bei den Spareinlagen sehen sich viele Banken gezwungen, die „Null“ als letzte Bastion zu verteidigen. Bei den Kreditzinsen für Immobilien hingegen könnten einige Institute aus Wettbewerbsgründen sozusagen unter die Nulllinie gedrängt werden. Denn: Da es hier um meist sechsstellige Summen gehen, vergleichen Kreditnehmer die Konditionen sehr genau. Private Immobilienkredite sind eines der meistumkämpften Segmente im Bankgeschäft überhaupt, seit Internetportale wie Interhyp oder Dr. Klein in den Nullerjahren den Konditionenvergleich revolutionierten. Bester Beleg: In neun der letzten zehn Quartale berichteten deutsche Institute im „Bank Lending Survey“ der Europäischen Zentralbank von sich verschärfenden Wettbewerbsbedingungen und schrupfenden Margen bei privaten Baufinanzierungen.

Wie genau dies aussieht und wie klein die Spielräume sind, lässt sich mit einem simplen Vergleich beim Portal FMH Finanzberatung erkennen: Angenommen, ein Kreditnehmer benötigt für einen Gesamtkaufpreis von 600.000 Euro einen Kredit von 300.000 Euro – was einer sehr konservativen Finanzierung entspricht. Insgesamt 15 Institute und Plattformen (einige davon gleichwohl auf gleicher Basis) offerieren für diese Modellanfrage bei fünfjähriger Zinsfestschreibung und drei Prozent Tilgung zurzeit den weiter oben bereits erwähnten effektiven Jahreszins von 0,13%  Die tatsächlichen Zinskosten liegen in diesem Fall bei lediglich noch 1700 Euro über die vereinbarte Laufzeit.

Gleichwohl: Es gibt auch Banken, die baldige Negativzinsen für kein wahrscheinliches Szenario halten.  „Wir glauben nicht, dass die Nulllinie rasch unterschritten wird. Das ist eine Grenze, ab der die psychologischen Effekte rasch fatal werden könnten, denn theoretisch hieße das: Sie können Ihre Immobilie beleihen, erhalten mehr Geld raus, als sie zurückzahlen – und diese Überschüsse wiederum tragen sie erneut zu Banken, die auf Einlagen Strafzinsen zahlen müssen“, hieß es während bei einer Großbank. Sie will als vermittelndes Institut verschiedener Anbieter noch keine Indizien dafür ausgemacht haben. In der Praxis spielten kurze Bindungen von beispielsweise fünf Jahren zudem eine nur geringe Rolle. „Der typische private Immobilienkreditnehmer nutzt die Niedrigzinsen für sehr lange Zinsbindungen.“

Ein weiterer Marktteilnehmer erklärte, „das Gros {der Banken} geht wohl aktuell nicht davon aus, dass derartige Zinsverhältnisse demnächst auch auf dem deutschen Markt herrschen könnten.“

Laut Bundesbank-Daten verzinsen ausstehende Immobilienkredite mit einer Restlaufzeit von einem bis fünf Jahren immer noch mit einem durchschnittlichen effektiven Jahreszins von 1,8%, bei mehr als fünf Jahren Restlaufzeit gar mit im Schnitt 2,3%. Die Zeit arbeitet hier allerdings gegen die Banken. Denn die gut verzinsten Altverträge laufen nach und nach aus – und die Kunden verhandeln auslaufende Zinsbindungen nach.

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